CR rendez-vous du 16 novembre

 Présent-e-s:

Hélène/ Nicolas, Cécile/ Sébastien, Eve/Bertrand, Catherine/ Christophe, Marion, Benjamin

Mon CR en vrac de notre visio de ce dimanche 16 novembre (sans fioritures et avec quelques compléments personnels « off » de ma part) :

Benjamin, en mode escape game dans son loft breton : un grand merci pour son travail sur les aspects budgétaires et juridiques. 

En off : Benjamin nous envoie son tableau Excel remanié (tu restes le centralisateur mais les contributions créatives de chacun sont les bienvenues pour trouver les meilleures solutions d'aménagements financiers compatibles avec les moyens de tous).

J'ai compris que la durée d'emprunt était sur 15 ans à 2%.  A mentionner et mettre les colonnes annuelles correspondantes dans le tableau des financements.

Quid des coûts annuels d'entretiens et d'exploitation des lieux sur 15 à 20 ans, à rajouter sur le tableau des financements pour avoir un projet le plus réaliste possible. Au moins mettre une ligne sans montant, pour qu’on ne les oublie pas. ( chauffage, eau chaude, etc… ) 

En off : si envisager un projet à part égale est compliqué pour qu'il soit viable financièrement, nous pouvons aussi envisager des parts différentes compatibles avec les moyens individuels. Montage à voir avec l'avocate pour que les contributions et droits de propriété soient clairs. Si on veut le faire, est-ce que c’est possible et quelles incidences sur le fonctionnement ?  

Pourquoi pas de ticket d'entrée pour ceux qui arrivent après la création de la SCI ?

RV avocate Virginie : Hélène, Benjamin, Christophe / date à convenir semaine 23 au 27/11

Être en mesure de clarifier encore d'ici là par écrits, nos souhaits et le projet avec les différents statuts envisagés, pour poser les bonnes questions. 

SCI et société d'exploitation par exemple ou copro plus classique ?

Bertrand : envisager la possibilité de la SCI d’attribution qui se gère comme une copropriété (à voir avec l’avocate ) 

Catherine : Le projet initial est manifestement trop coûteux, si nous ne restons que tous les quatre ou cinq à y participer.  Pour faire baisser les coûts, il faut changer d’échelle.  Pourquoi ne pas envisager une phase 1 intégrant parties privatives et parties communes dans la longère pour que cela corresponde dès la fin de cette première phase à un ensemble habitable et sympa à vivre collectivement (et donc ne pas attendre la phase suivante pour avoir des parties communes à vivre). 

Cela permettrait d'être plus attractifs pour de futurs participants et apporter de nouvelles capacités de financement pour la suite. Nous devons être plus nombreux pour pouvoir aller au bout de nos envies sur ce projet (et réduire le montant de nos contributions individuelles au fil des années). On ne ferait les phases ultérieures des travaux que si et seulement si nous avons l’argent pour le faire grâce à l’arrivée de nouvelles personnes. 

Ex : Parties communes en bas / 5 logements à l’étage avec l’aménagement des combles

Marion : préfère un appartement de plain-pied ou avec un accès au Rdc.  J’imagine qu’on peut intégrer cette donnée dans la conception des plans d’aménagement.  

Bertrand :

Le tableau de financement v3 du projet avec les montants de travaux 375 + 450k€ montrent un niveau d'endettement et de remboursement très au-delà de ce qui est possible pour nous, avec les hypothèses retenues.

Étudier un emprunt plus court pour le montage initial de la SCI afin de lisser les montants de remboursement dans le temps (et éviter un montant mensuel trop élevé les années suivantes > 300€/mois). Il est aussi possible d'étaler un peu plus les remboursements.

Voir avec l’avocate les questions de transmission, successions, départs et séparations.  

Christophe : un échange avec Eric notre Archi me parait nécessaire asap pour se faire conseiller, profiter de son expérience et valider les hypothèses coûts/délais/ faisabilité de notre projet. Je suis disponible pour un RV en visio avec Nicolas et qui veut … 

Christophe En off : il nous faut les plans métrés de la longère à minima et de la maison. Sinon nos discussions vont tourner en rond sur les possibilités d'aménagement et les réponses aux souhaits de chacun. Soyons concrets sur surfaces, volumes et lumière pour pouvoir nous projeter. C'est une condition à poser à Pascal, quitte à faire les métrés nous-même asap s’ils n'existent pas (je ne suis pas sûr que ces métrés soient obligatoires pour la vente).

Proposer un montant max de travaux possibles pour voir si nos souhaits (lesquels) sont réalisables (que nous ne connaissons pas encore précisément car nos prévisions budgétaires peuvent être travaillées en fonction des délais de réalisation, des durées de remboursement d'emprunt, du nombre de participants, etc…). Hypothèse de 280 000 euros évoqués dans le tableau V5 de Ben envoyé ce dimanche soir, mais préciser ce que l’on peut faire pour ce montant (tableau initial des surfaces et locaux à revoir).

Si nous pouvons le financer, pour les phases ultérieures de parties collectives, les 450 000 des parties communes des phases ultérieures étaient une enveloppe très macro qui reposent sur les souhaits des uns et des autres émis au départ. Le nouveau montant de 350 000 mentionné dans le tableau V5 de Ben de ce soir nécessite de retravailler nos souhaits pour le plus long terme.

Le tableau des différentes surfaces et travaux est à affiner pour être plus compatible avec nos possibilités financières (et sans doute intégrer d'autres paramètres comme nouveaux participants et sources de revenus potentiels)

Pour y voir clair dans les montants à mobiliser et les échéances, Il faut également séparer les parties privatives (aménagements privés) et parties privatives (travaux lourds communs "bruts de béton") car les dates et montants de financement des "aménagements" privés peuvent être différents pour chacun et adaptés à ses âges, souhaits et capacités.

 

Je me pose la question de la contribution des futurs membres "parties communes" s'il y en a, et "parties privées" auxquels il faudra réserver cette possibilité d'aménagement et d'apporter de la créativité et des hypothèses nouvelles de jouissance des lieux (ne pas s'enfermer dans un schéma trop contraignant de projet global)

 

Christophe : bien réfléchir aux droits de propriété et à la manière de les définir et gérer selon les différentes hypothèses d'entrée sortie (et de valorisation notamment pour le fisc, souvent à la sortie…). Voir avec l'avocate.

En off : quel est le projet à minima que nous imaginons chacun et collectivement pour être satisfait, même si la suite ne se fait pas (de son vivant par exemple). 

Question: nous créons la SCI et investissons dedans. Puis plus rien, le projet ne se fait pas (pas d'accord entre nous, un projet acceptable à minima pas suffisamment dégrossi avant, pas les financements, accidents de la vie, le nouveau conjoint a horreur des vaches et de la campagne, etc…). Que faisons-nous ? Est-ce acceptable pour chacun de se retrouver avec une mise de 20000 euros plus un emprunt sans jouissance des lieux (bon je sais les Lambert-Billard se sentiront un peu obligés de nous organiser quelques projections privées réjouissantes avec masque sur une durée encore incertaine) (à voir avec l’avocate) 

Voir avec l’avocate les différentes modalités de votes selon le type de décision à prendre (majorité des présents, majorité qualifiée au ¾ ou 2/3 ou unanimité) 

 Hélène et Nicolas : participent aux parties communes et à la création de la SCI (et donc aux montants associés des travaux), et pourraient participer/prêter pour la 5^ème partie privative ?

Cécile et Sébastien : bienfaiteurs, sans part de la SCI ou plutôt comme Hélène et Nicolas ? Ils réfléchissent encore cette semaine. 

Autres participants et membres bienfaiteurs/donateurs : à déterminer et en préciser les droits et devoirs dans le cadre des statuts de la  SCI initiale. 

Nicolas : restons focalisé sur la première étape de l'achat du bien. Qui doit être présent à la vente chez le notaire pour le compromis ? Nous gardons la date cible du 15 janvier 2021 à communiquer à Pascal ?

Christophe en off : retroplanning détaillé à faire (encore un Excel : qui, quoi, quand et dans quel ordre) pour réaliser les différentes formalités préalables, car il y en a pas mal liées à notre entité collective qui nécessitent accords de uns et des autres , et aller retours. 

Si l’avocate nous représente, ses honoraires sont à rajouter aux « droits de mutation » d’environ 2000 €.  ( pour  ramener le bien immobilier au sein de la SCI ) 

N'hésitez pas à compléter et faire vos commentaires.