Réunion sur les structures juridiques
Présent.e.s
Bertrand,
Martine,
Nicolas
Quelle structure juridique ?
Scop / SCI / Association / Fondation / explorer les structures mixtes (statuts différents selon les parties)
Les affectations
Acheter
Construire
Maintenance du bâti et des terrains
Gérer des activités
habiter
habiter médicalisable
création d’activité
accueil de tierces partie collective – professionnelle
pour le foncier, pour les manifestations culturelles, pour la gestion des parties communes, pour les activités économiques de certains membres...
Distinction principale à faire
pour la gestion du Capital et du foncier d’un côté (la propriété)
SCI
pour la Gestion des usages et du quotidien des habitants et usagers (l’activité - économique ou pas )
SCOP
GAEC (Groupement Agricole d’Exploitation / Grpmt Foncier Agricole / )
SCIC
SAS
SCIC – SAS parfois utilisés pour gérer des écoprojets
Les contraintes à remplir / questions
Pas de leg de patrimoine : les enfants ne peuvent hériter
⇒ question des sorties : vente de part/
Solidarité des dettes
Délais de constitution
Nouvel entrant : augmentation / répartition du capital ?
Fonctionnement du nombre de part ?
Comment se gère les % différents dans le capital de la sci
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Montage possible
Association sociétaire, unique ou principale, de la structure propriétaire du foncier,
Association locataire, unique ou principale, de cette structure.
Mais il peut y avoir plusieurs associations, et d’autres combinaisons sont possibles encore.
ASSOCIATION (Bertrand)
Pas adapté
FONDATION (Bertrand)
Nécessite de gros capitaux
SCOP ou SCIC
Peu adapté pour nous : cela concerne une association de salarié.e.s pour une activité économique
La Scop
Juridiquement, une Scop est une société coopérative de forme SA, SARL ou SAS dont les salariés sont les associés majoritaires.
Dans une Scop, les salariés sont associés majoritaires et détiennent au moins 51 % du capital social et 65 % des droits de vote. Si tous les salariés ne sont pas associés, tous ont vocation à le devenir.
Dans une Scop, il y a un dirigeant comme dans n’importe quelle entreprise. Mais celui-ci est élu par les salariés associés.
Dans une Scop, le partage du profit est équitable :
- une part pour tous les salariés, sous forme de participation et d’intéressement ;
- une part pour les associés sous forme de dividendes ;
- une part pour les réserves de l’entreprise.
Dans une Scop, les réserves, impartageables et définitives - en moyenne 40 à 45 % du résultat - vont contribuer tout au long du développement de l’entreprise à consolider les fonds propres et à assurer sa pérennité. Les co-entrepreneurs sont rémunérés de leur travail et de leur apport en capital, mais à leur départ, celui-ci leur est remboursé sans plus-value.
La Scic
Dans une Scic, les mécanismes coopératifs et participatifs sont identiques à ceux de la Scop. Toutefois, les membres associés au capital sont par définition de toutes natures : salariés mais aussi celles et ceux qui souhaitent s’impliquer dans le projet : clients, bénévoles, collectivités territoriales, partenaires privés, etc.
COOPÉRATIVE D’HABITATION
Nécessite de constituer la résidence principale, donc : pas d’actualité
SCI
La SCI ou Société Civile Immobilière : société permettant d’acquérir et de gérer ensemble dans un cadre légal un bien ou un patrimoine immobilier.
En principe, une SCI n’a pas un but commercial, à l’exception des SCI construction vente.
La Société Civile Immobilière est donc une personne morale dont l’objet est l’immobilier
Caractéristiques principales de la SCI
Capital social | C’est totalement libre. Aucun montant minimum ni maximum n’est imposé. Selon si la SCI est à capital fixe ou à capital variable, l’inscription dans les statuts sera différente. |
Siège social | Le siège social étant obligatoire, la domiciliation d’une SCI peut être faite à l’adresse du gérant. Dans ce cas, elle n’est pas limitée dans le temps. |
Apports | Pour constituer le capital d’une SCI, les apports de chaque associé.e peuvent être en nature (un immeuble ou tout autre bien immobilier) ou en numéraire (de l’argent). On distingue un apport pur et simple, d’un apport à titre onéreux (c’est le cas quand un.e associé.e souhaite intégrer au capital un bien qu’il ou elle n’a pas fini de rembourser). Puis il y a les apports mixtes. |
Part sociale | Ce sont les titres que les associé.e.s reçoivent en contrepartie de leurs apports. S’il s’agit d’un apport en nature, l’associé.e disposera d’une part en fonction de l’estimation du bien. Il y a des déductions à effectuer, si un emprunt est transmis à la SCI. Les bénéfices et les dettes sont versés ou dues au prorata des parts détenues. Les dettes peuvent être réclamées sur les fonds et avoirs personnels des associé.e.s |
Associé.e.s | La SCI compte 2 associé.e.s au minimum, pouvant être des personnes physiques ou morales. Pas de nombre maximum |
Prise de décisions | Les associé.e.s désignent un.e ou plusieurs gérant.e.s qui représentent et qui s’occupent de la gestion quotidienne. Toutes les décisions concernant la SCI sont prises en assemblée générale. |
Durée de vie | 99 ans au maximum |
Statuts | L’établissement des statuts est une étape obligatoire. Y seront indiqués : le nom, le capital et le siège social, la durée de vie de la SCI, les apports de chacun.e, les différentes clauses concernant le fonctionnement et la gérance. Ils peuvent être rédigés par un.e avocat.e, un.e expert-comptable ou un.e notaire ( obligatoire lorsqu’il y a un apport en nature). |
Formalités de Création :
Rédiger les statuts par acte authentique par un.e notaire ou un.e avocat.e ou par acte sous seing privé
Enregistrement du statut au service des Impôts des Entreprises (SIE)
Publication du statut de la SCI dans un journal d’annonces légales
Immatriculation des statuts en deux exemplaires timbrés au registre du commerce et des sociétés à effectuer auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social de la SCI. Le formulaire de déclaration de création de sociétés peut être téléchargé sur internet ou retiré au Centre de Formalité des Entreprises (CFE).
Dépôt du dossier avec toutes les pièces.
Coût moyen : 1300 à 3300 (dépend essentiellement des frais de notaire) compter 300€ pour les dépôt et déclaration diverses
Délai : 1 mois minimum. / un compromis de vente peut être assujettis à la création de la SCI – à creuser sur l’aspect technique (qui signe comment le compromis.. )
Les choix à opérer :
Catégorie de SCI :
5 catégories de SCI :
SCI famililale : concerne les membres d’une même famille
SCI de jouissance à temps partagé (la moins répandue) : La SCI de jouissance à temps partagé permet aux associé.e.s de se partager l’usage d’un immeuble. Plus concrètement, un.e associé.e se voit accorder un temps d’occupation pour profiter de ce dernier. La durée d’occupation dépend de l’apport effectué. Le bien est considéré alors comme une résidence secondaire.
SCI de construction Vente (SCCV): seul type de SCI pouvant effectuer une activité commerciale. La SCCV est dédiée à l’acquisition d’un terrain pour y construire un immeuble. Son but est de revendre la récente construction pour en tirer des bénéfices. L’activité est assez similaire à la promotion immobilière. Quoi qu’il en soit, une fois la vente réalisée, la SCI de construction-vente est dissoute.
SCI d’Attribution : l’objet est de construire ou d’acquérir un patrimoine immobilier pour ensuite le fractionner ou le diviser entre les différent.e.s associé.e.s propriétaires selon leur part. Une fois le partage réalisé, la société est dissoute
SCI de Location (la plus répandue) : l’objet est d’acquérir et gérer un bien afin de le mettre en location. C’est la SCI classique. La société achète un bien, elle en devient propriétaire, l’immeuble n’est donc pas une propriété d’aucun.e des associé.e.s. Si l’un.e d’elles ou d’eux venait à quitter la SCI ou à décéder, le bien appartient toujours à la SCI.
Capital fixe / Capital variable :
le capital doit être mentionné dans les statuts. Pour un capital fixe, tout changement de capital fait l’objet d’une modification des statuts et de toutes les formalités qui vont avec. Un capital variable mentionne un minimum et un maximum ; la modification des statuts n’intervient que lorsque le capital ne se situe plus dans la fourchette indiquée dans les statuts initiaux.
Montant de la part & nombre de parts
Capital fort / capital faible
Capital fort : favorise l’égalité entre associé.e.s
Capital faible : favorise les associé.e.s ayant peu de possibilité d’apport. En général la faiblesse en capital est compensé pour les liquidités par un apport en compte courant par les associé.e.s considérés comme des dettes de la SCI, et ne donnant pas lieu à plus value ni intérêt sur le remboursement (ou en tout cas défini dans les statuts)et ne donnent également droit à des voix supplémentaires
// enjeux sur la question de la prise en compte de la plus-value des biens lors de cession mais j’ai pas tout compris encore
Modalité de libération du capital
La libération du capital signifie le versement effectif de l’associé.e du montant de son apport (= montant total de ses parts). Ce versement dans le cas d’un capital fort peut être progressif et ne pas s’effectuer en intégralité
Fiscalité
Il est possible de choisir entre 2 fiscalités :
Impôt sur le Revenu (IR) :
Impôt sur les sociétés (IS) :
Pour nous : Nb de personnes : 8
Capital initial : 155 000 plus frais de notaire 12400€ et SCI 2000€=169 400€
Part du capital à investir : 21 175€ env
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