Compte rendu de la réunion du 16 Octobre 2020 (Catherine)

Etaient présents : Ben, Marion, Eve, Bertrand, Hélène, Nicolas, Catherine, Christophe. 

 

 

Les questions essentielles concernent les modalités d’entrée et de sortie 

+ le vote : majorité à 75% ? Les seuils sont modifiables et peuvent être différenciés selon les questions- Les décisions courantes peuvent être prises à la majorité des présents. 

 

Difficile de s’appuyer uniquement sur un modèle type pour notre SCI, qui a la particularité de gérer des PP (Parties Privatives) non partagés par tous. Point essentiel à clarifier, avec l’aide du notaire.

Rappel : La SCI est propriétaire de la totalité, ceux qui ont des PP ne sont pas propriétaires d’un bien propre, mais seulement d’une part d’un bien commun, sous la forme d’un usufruit. 

 

Marion : la question de la sous-location : pas de règle de droit qui permet de répondre, location possible si prévue dans le règlement intérieur, qui précise les statuts. A vérifier avec le notaire. 

On peut imaginer que la sous location soit validée par une AG pour une durée limitée. 

 

Bertrand : plutôt que de prévoir tous les cas de figure (impossible), plutôt se faire confiance et prévoir seulement une sanction pour abus. On peut notifier les pbs par écrit avec un préavis de 3 mois pour réponse. Limite de l’exercice : que vaut une exclusion si personne ne peut revendre ses parts ? 

 

Pb de l’héritage : en cas de décès, de quoi héritent nos enfants ?   

Part de SCI mais selon quelle valeur ?  Usufruit ? Droit de vote ? 

A préciser

 

La question de la valeur du bien ?  

La valeur de la part va augmenter avec la valeur des travaux. Si la valeur du bien augmente, la valeur de la part augmente.

 

La question des travaux : si on est que 5 à investir 75 000€ dans les travaux, différence qui doit être notée dans les statuts. A préciser avec le notaire. 

 

La question des « membres contributeurs » comme Sébastien ou Laurent : quel mécanisme appliquer lorsque le système se valorise ? 

 

Principe : on part sur 5 logements dans la longère sur une structure similaire : 40 m2 au sol. Permet de rationaliser les travaux. On voit après ce que chacun veut faire de sa hauteur. Décision privée. 

 

Nicolas : Phase 1 : 

                  1- l’achat :  

                  2- les appartements Brut de Béton :  

                  3- l’aménagement de ce Brut de Béton :   

 

Interroger Eric Bouillaud sur les coûts et la faisabilité : Peut-on faire tous les travaux Parties communes + appartements, si les appartements ne sont pas tous équivalents en étages ? 

La notion de Brut de Béton : accès eau/ électricité / murs

Ce sur quoi on doit se mettre d’accord pour faire les mêmes travaux au même moment. 

 

 

Bertrand : Etre contributeur, ça donne droit à quoi ? Jouissance des Parties Communes +  

Une chambre ? Un 5ème logement à se partager ?  

Et ça engage à quoi pour la suite des travaux et entretien du lieu ? 

 

Ben : on peut envisager 4 appartements du côté opposé au pub + laisser avant le pub un espace collectif insonorisé. 

 

Les Parties Communes permettent des économies aux Parties Privées ( ex: buanderie ) 

 

Reprendre les statuts avec en tête les trois phases du projet et l’explicitation des mécanismes. 

Ex : envisager de ne pas pouvoir récupérer ses parts en phase 1 avant 3 ans. On pourrait entrer dans la SCI mais pas en partir.  Légal ? Réaliste ? 

 

L’attribution des parts peut varier avec le temps si qu’un n’a pas les moyens ( pas clair ) 

On peut tjr modifier les statuts de la SCI pour quelques centaines d’euros. 

 

La question du vote : on peut envisager 3 seuils : 

- Décisions de tous les jours : prises à 51% des présents de l’assemblée 

+ le gérant doit pouvoir décider seul de petits travaux sous un certain montant à définir ( comme dans une copropriété ) 

- Décisions importantes : majorité des 2/3. Permet une adhésion claire, sans pour autant bloquer la prise de décision. 

- Entrée et sortie : à l’unanimité / Tout le monde a le droit de veto pour un nouvel entrant. 

 

 

Nouveaux arrivants : quelle valeur du ticket d’entrée ? Montant des parts, valorisé par les travaux déjà menés. 

SCI détentrice des parts cédés aux nouveaux.  

Mécanisme de dilution ( demander l’aide d’un comptable pour la compréhension) 

 

Un 5ème logement disponible pour le premier nouveau venu 

+ toutes les dépendances aménageables pour les suivants. Approbation de l’AG +  travaux à leurs charges + ticket d’entrée de 20 000 € pour l’aménagement des espaces communs . 

 

Tjs la question de la valeur du bien: 

Aujourd’hui, on achète à 150 000€, après ça vaudra plus et de plus en plus au fur et à mesure de la réalisation du projet. 

Mais pas un objectif lucratif : chacun achète comme la moitié d’un tandem. A la fin, on a un tandem, sinon on a rien. 

 

On divise le capital social en actions. 

Mécanisme proportionnel : Le nouvel arrivant devra payer plus ou avoir moins d’actions. 

Permettra de rembourser en avance à la SCI. 

 

L’offre et la demande : 

Marion : comme dans un divorce. Soit on arrive à se mettre d’accord sur la valeur du bien , soit on décide de vendre et on voit la réalité du marché. 

 

Pb de l’évaluation du bien : achat +travaux, comment évaluer la plus-value ? 

Mécanisme à déterminer, par rapport à l’investissement différencié de chacun. 

 

Ben : Si SCI = 200 000€ cash mais seulement 150 000 € de capital social 

Pas forcément emprunt bancaire : qqu’un peut prêter à la SCI, considérée comme une personne morale, en notifiant les conditions de remboursement. (Et si la SCI ne peut pas rembourser ?) 

 

Christophe : Apport pour les Parties Communes. Si qqu’un apporte moins, alors qu’il en a la même jouissance ? Ici le mécanisme de dilution naturelle ne fonctionne pas, puisque c’est un cas binaire : avoir accès, ou pas, aux parties communes. 

 

Envisager trois types de propriété, pour réfléchir à la question des apports : 

- Les PP Parties Privatives 

- Les Parties Communes de ces PP : ex : le couloir qui dessert les PP = Parties Privatives Communes PPC

- Les Parties Communes qui concernent tout le monde. PC

 

En gros, pourquoi le locataire du poulailler payerait pour le couloir de la longère ? 

Sauf si on adopte une logique de co-propriété avec un principe de solidarité. 

 

Distinguer les personnes qui veulent entrer dans le projet pour y avoir un lieu, ou pour y passer du temps ( ex Sebastien ) 

 

On peut considérer les membres bienfaiteurs  comme ceux à qui on emprunte ( ex: famille Billard) . 

 

Il faut que les statuts gèrent la phase 1 et les mécanismes d’évolution des parts + les concepts des Parties Privatives 

 

Pb de l’usufruit /jouissance : à voir avec le notaire. 

 

Nico : une proposition : Bâtir un truc donne un droit d’usufruit de x années, reconduit tacitement sauf en cas de départ. Mais ne donne pas droit à plus que ça. 

Exclusivité de l’usufruit, tant que j’y suis. 

Si je meurs, remis à la disposition de la SCI

Au bout de 10 ans, on estime qu’on a rentabilisé le coût de départ : je n’ai pas payé de loyer pendant 10 ans, encore pour 10 ans si je veux. 

En cas de décès, les héritiers ne récupèrent que la mise de départ de 20 000€. ( à discuter) 

 

Quel mécanisme associer à une sortie dans les 10 ans, si on n’a pas amorti les travaux en 10 ans de jouissance ? 

 

Bertrand : si qu’un veut partir, les actionnaires peuvent racheter sa part, ou en trouver un nouveau. 

Mécanisme de sortie ? Pb des capacités de rachat des parts de la SCI. Pourrait être progressif. On peut imaginer un système de loyer. 

 

Les 75000 € de travaux sont-ils des parts en plus ? Ou augmentent plutôt la valeur de la part ? 

Comment lier ses parts à ce concept de jouissance ? 

 

Urgence à déterminer qui participe aux travaux du Brut de Béton des Parties Collectives

 

Distinguer 5 étapes : 

1- Achat 

2- Conception à finaliser (1 à 2 ans) 

3- Travaux Brut de Béton de base pour les PP et PPC 

4- Travaux Parties Communes PC ( sens du projet ! ) 

5- Ouverture à de nouvelles personnes 

 

Les dépendances (qui peuvent être aménagées pour nouveaux arrivants) 

Qui prend en charge le Brut de Béton (eau, électricité, murs de base) en dehors de la longère ? La SCI ? Les nouveaux arrivants ? 

 

Toujours la question de Bertrand sur la valeur d’un bien qu’on ne veut pas revendre : qui l’attribue ? 

 

Le gérant a le droit et le devoir de faire appel à un expert-comptable. 

 

Une part = un seul nom ? La question des conjoints. 

Rappel : ce ne sont pas des parts, mais des actions = divisibles à l’infini. 

 

Comment faire l’association de la jouissance d’une partie privative à une action ? 

Revoir avec le notaire l’article 12 D du projet initial de SCI 

 

Au départ, six personnes s’engagent à mettre 20 000 € d’ici le 15 janvier 21

(Benjamin/ Eve et Bertrand/ Catherine et Christophe/ Marion/ Hélène et Nico/ Sébastien) 

Puis chacun s’engage à s’endetter à hauteur de 200 € par mois pendant X temps, en attendant d’être remboursé par la venue des nouveaux arrivants. 

 

Permet de s’engager sur la base de 5 appartements de 40 m2 au sol + un pub + environ 2m de buanderie/espace commun) 

 

Une réflexion post réunion : 

Pour équilibrer la question des couples et des solos, on pourrait envisager la logique suivante : 

Pour tout ce qui concerne les Parties Privatives+ Parties Privatives Communes, on raisonne sur un logement = une part= une voix. Frais pris en charge à égalité par Ben/Marion/Eve et Bertrand/ Catherine et Christophe, soient 4 personnes au sens juridique. 

 

En revanche, pour ce qui concerne les Parties Communes ouvertes à tous et aux contributeurs, il me semblerait plus juste que chacun y participe puisque chacun en bénéficie. Donc un couple = deux personnes (= deux voix = deux parts) dont chacune participe aux frais des PC. 

 

Qu’en pensez-vous ?