Synthèse Christophe du 11 novembre

 Bonjour  à tous,

A la suite de notre visio de samedi dernier,

Et en plus de mes commentaires dans le précédent CR de Catherine,

Voici la synthèse de ma compréhension de ce qui est à faire avec quelques compléments personnels pour réussir notre aventure.

Il faut donc avancer sur :

·       Une esquisse et un programme du projet (au sens architectural du terme) qui comporte

les différentes phases, leur contenu et qui fait quoi :

o   Phase 1 : création SCI + emprunt complémentaire +compromis de vente et achat (et à mon sens, validation par chacun des éléments principaux de notre projet collectif avec un écrit ). Je détaille le contenu de cette phase initiale plus loin. 

o   Phase 1 bis: Pour moi,  en parallèle, associer Eric à notre réflexion et à l'étude de ce projet même macro , et échanger avec lui, car cela nous aiderait à préciser nos souhaits, les orientations possibles et les couts associés. Cela me manque pour valider ce qui est faisable et acceptable par chacun. Cela suppose de le rémunérer pour son temps passé et son expertise indispensable pour ce projet atypique. Lors de cette phase nous devons être au clair sur le budget, le timing et les modalités de financement en fonction des phases.

o   Phase 2 : le projet détaillé avec études architecturales et techniques globale pour mutualiser et optimiser les couts + dépôt d'un permis de construire ou de travaux pour valider le projet global + consultation des entreprises + choix des entreprises + validation des couts et des financements (et des nouveaux emprunts nécessaires). 

o   Phase 3 : Longère, lancement et réalisation des travaux lourds commun, des  aménagements parties privatives longère  et des parties communes à minima à valider (à préciser mais selon moi : aménagement longère avec ses 5 parties privatives et communes associées + parties communes collectives comme cuisine+ buanderie+ pièce à vivre pour se réunir et manger ensemble  comme le pub? + chaufferie + eau chaude et eau froide + internet + eaux usées)

o   Phase 4 (en même temps que phase 3?) : maison sur rue, aménagement de la maison avec ses parties collectives indispensables pour pouvoir profiter rapidement de notre projet et lui donner une vie collective de suite (à moins que les parties collectives soient l'actuelle maison des Billard Lambert…😊?). Cet aménagement, pour moi, devrait se faire en même temps que la longère (nuisances, équipements collectifs, zones collectives,..) car pas assez de place dans la longère avec les 5 appartements envisagés.

o   Phase 5 : aménagement progressif des autres zones et équipements collectifs sur le terrain, voire bâtisses existantes en surfaces privatives en fonction des futurs arrivants. Quid des équipements collectifs associés comme le chauffage par exemple ou l'eau chaude?.... nouveaux emprunts éventuels nécessaires pour que les associés de la SCI puissent financer leur part de ces travaux.

·       Un macro-planning sur 8 à 10 ans pour s'entendre sur un planning commun et les conditions de sa réalisation (chacun a ses souhaits d'après ce que j'ai compris et ses possibilités : âge, famille, financement, désirs d'équipements et d'occupation des lieux,… nous ne sommes pas encore raccord sur le déclenchement des phases et la jouissance des lieux)

·       Un tableau échéancier des couts (macros et aux ratios)   du projet et des financements pour les différents participants (ce qui permettra à chacun de se positionner financièrement sur la durée).  Cet aspect financier est essentiel pour la réussite de notre projet au-delà de notre motivation à le faire ensemble.

Par ailleurs, il me parait important de préciser les droits et devoirs des 3 membres contributeurs : parties communes collectives , parties privatives et parties communes associées, bienfaiteurs (dons ou prêts) et leur statut dans la SCI. Ce n'est pas encore clair et pourtant essentiel compte tenu des sommes en jeu.

Détail phase 1:

·       Les statuts de la SCI initiale à faire établir par l’avocate (et son tuilage avec la suite de la "seconde" SCI pour que cela fonctionne car c'est un objet juridique complexe et unique à élaborer d'après ma compréhension)

·       Le dépôt au greffe

·       La création d’un compte bancaire pour la SCI

·       La démarche d’emprunts auprès des banques pour obtenir le complément nécessaire en sus de l’apport personnel des membres de la SCI et prêteurs

·       Établir le compromis de vente (avec condition suspensive si pas d’emprunt, et si accepté par le vendeur)

·       ……

Je n'ai pas bien compris la constitution de 2 SCI dont aurait parlé l'avocate Virginie ? A quoi correspond la seconde ? et comment cela s'articule avec le règlement intérieur ?

Un call partagé avec Virginie serait bienvenu pour que chacun comprenne les tenants et aboutissants juridiques et financiers.

J'ai compris, même si c'est marginal, que les couts de la première SCI seraient de 1000 euros environ puis de 4000/5000 euros sup pour la suite (accompagnement dans notre réflexion, seconde SCI ? Règlement intérieur ?)

 

De manière plus détaillée, Le timing de la phase 1 me parait être:

·       Validation macro de la démarche entre nous et des différents aménagement avec les souhaits, compléments et avis de chacun

·       Valider qui sont les  membres participants et leurs statuts : parties privatives, parties communes collectives, bienfaiteurs donateurs, prêteurs?

·       Visio avec notre avocate pour échanger avec elle après lui avoir transmis notre synthèse du projet (pour éviter trop de frais et de temps passé avec elle à le préciser)

·       Création des statuts de la SCI avec elle

·       Choix des notaires (2 ? c'est mieux car de toute manière, ils se partagent le cout des honoraires, et nous aurons ainsi un conseil)

·       Emprunt bancaire : démarche à faire auprès des établissements auxquels il faudra sans doute expliquer clairement notre projet atypique pour les convaincre (donc un écrit à leur soumettre je pense, mais je peux me tromper)  et prouver notre solvabilité pour les remboursement individuellement. Le taux à ce stade ne me parait pas le pb mais c'est la possibilité de l'octroi du prêt qui est à valider.

·       Compromis de vente : le 15/01/2021

·       Achat confirmé : le ……..?

·       Prochains RV visio entre nous : le 14 et le 21/11

·       Echange souhaitable avec Eric BOUILLAUD pour valider notre démarche et les directions prises + les couts macros

Ce serait bien pour notre prochaine réunion visio et pour être efficace de nous faire un petit tableau de qui fait quoi et pour quand jusqu'à la concrétisation de la vente.

Enfin, un de mes objectifs est aussi de convaincre d’autres personnes de nous rejoindre avec un projet clair à soumettre.

Vos réactions et propositions ?

A très vite

Christophe