Réunion de rentrée / Visio Notaire de Nantes

Présents

Benjamin, Bertrand, Hélène et Nicolas, Marion, Patricia et Fréderic, Christophe et Catherine. En Visio de Genève : Sébastien, Thibault et Gisela
 

Hélène : acquisition d’un bien en Saône et Loire : maison habitable + ferme + 1 ha de terrain agricole, mitoyen à une maison familiale. Achat à plusieurs, projet à long terme, pas en résidence principale pour le moment. Des aménagements à prévoir. Une activité professionnelle qui apporterait une rémunération ou un loyer ? Pas encore prévu, mais pas exclu. Activité accessoire, pas le projet du lieu. 

 

Notaire : Il faut distinguer 2 notions : la propriété (SCI), et ce que j’en fais : résidence ou activité ? En fonction de ce qu’on en fait, certaines autorisations administratives sont à demander. 

Résidence secondaire ou principale ? Pas très important, sauf pour le règlement intérieur qui pose les règles de fonctionnement. 

Quand on achète un bien via une SCI, les statuts permettent d’indiquer la gestion quotidienne. Nomination d’un gérant, qui peut être rémunéré. Liberté quasi -totale dans la rédaction des statuts. La difficulté, c’est le nombre. 

 

Nicolas :  Chacun son coin privé, selon la surface souhaitée +parties communes importantes. Mode de fonctionnement très courant en Suisse (ex : laverie commune). Notion de bien commun, d’espace commun.

En France, le concept de co-propriété distingue les parties communes et les parties privatives. En général, les parties communes sont le hall et les escaliers. Mais on peut définir à l’avance les surfaces qui seront parties communes, et celles qui seront parties privatives. 

 

Notaire :  Dans le futur, il faut prévoir les cas de mésentente, décès, cession et vente.

Si c’est la SCI qui achète, on est propriétaire de parts sociales et non d’un bien (appartement privé), ça ne donne aucun droit.  

Les parts sociales sont invendables à l’extérieur, seulement entre amis. 

En cas de décès, les parts sociales vont aux héritiers. 

On prévoit plutôt une SCI fermée, donc avec une priorité donnée aux associés et non aux héritiers. 

 

Possibilité de constituer une société civile ( régie par le Code Civil) avec règlement de copropriété qui anticipe tous les cas de figure, mais ne peut être juridiquement possible que lorsque les travaux sont terminés. A faire dans un 2ème temps, donc implique des frais supplémentaires. 

 

Dans une SCI, on est tous liés, c’est complexe, mais on peut écrire les statuts et un règlement intérieur précis, qui n’a de valeur qu’entre nous. En cas de mésentente, compliqué, car pas de recours possible.  

 

Nicolas : Il faut réfléchir en deux temps : 

1-    Créer une SCI propriétaire du bien. 

2-    D’ici deux ans, se mettre d’accord sur le règlement intérieur : qui prend quoi, quelles règles du jeu, quelles missions on donne à l’architecte pour séparer les espaces. 

 

Première SCI, très égalitaire dans le principe. Montant du bien à diviser entre les personnes, tout le monde a le même nombre de parts. 

 

Dans un second temps : si l’un veut vendre, les autres sont prioritaires. Une 2^ème démarche juridique est entamée à ce moment-là. 

 

Notaire : C’est la SCI qui va emprunter, les associés remboursent en fonction de leurs parts la SCI qui rembourse l’emprunt. Même pour les parties privatives. Tout le monde est solidaire vis-à-vis de la banque. 

 

Benjamin : Comment différencier le principe du droit de vote : une personne/une voix et le principe du nombre de parts sociales (plus importantes pour ceux qui ont un appartement plus grand) donc avec plus de pouvoir dans la prise de décisions ? 

 

Notaire : En fonction des décisions, le gérant a le pouvoir vis-à-vis des tiers (comme un syndic). Dans le cas d’une Assemblée Générale, tout dépend de ce qui a été prévu dans les statuts. 

Logique générale : 10% de parts = 10% de vote

Mais dans les cas particuliers, il faut définir des règles particulières : 

Ex : la vente : unanimité des associés, ou majorité aux ¾ ou aux 2/3. 

On ne peut pas dissocier son droit de vote du nombre de parts qu’on détient, sauf de façon extraordinaire et motivée. 

Ceux qui mettent plus ont donc le contrôle de la structure. 

Si quelqu’un met 50 000 € de plus, la société lui doit 50 000 €. 

 

Obligation de tenir une comptabilité et de déposer chaque année les comptes au greffe. Prendre un expert-comptable pour la clôture des comptes. 

 

Compte courant : possibilité de se racheter les parts entre nous. Mais fiscalité de 5% en taxes. (pas bien compris …)

 

La valeur des parts est réévaluée par rapports aux travaux effectués et à la valorisation des biens. 

La valeur des parts qu’on détient est à la hauteur de ce qu’on apporte. 

 

Thibault : Quels sont les avantages de la SCI par rapport à une copropriété ? On y voit beaucoup de contraintes. 

 

Notaire : Pour constituer une co-propriété, il faut faire appel à un géomètre, qui définit les lots en fonction des m2. Il faut que la propriété existe matériellement, pour qu’on puisse la diviser, sauf si on sait déjà exactement quoi faire. Quand tous les travaux sont terminés, chacun est propriétaire d’un lot de co-propriété. 

 

(Au départ, souvent un propriétaire unique d’un immeuble qui divise son bien en appartements privatifs)

 

On peut envisager d’abord une Société Civile ( SCI) pour l’acquisition du bien, puis un passage en co-propriété où chacun est propriétaire de lots privatifs et non pas détenteurs de parts sociales. Implique un nouvel acte juridique qui permet de sortir de la SCI.    

 

Permet de vendre à qui je veux, c’est le Code Civil qui prévaut. 

Mais pas possible d’avoir des parties seulement collectives. Pour Hélène et Nico, il faudrait acheter au moins 1 m2 privatif. 

 

Nicolas : Les quatre frères et sœurs Billard sont en indivision pour la maison familiale : peuvent-ils se porter acquéreurs en indivision d’une part de SCI, ou seulement à titre personnel, chacun sa part ?

 

Notaire : Chacun peut devenir copropriétaire s’il contribue par de l’argent. 

Le règlement intérieur de la SCI permet d’être le plus complet possible et d’envisager tous les cas de figure. 

 

Dans une SCI familiale, pas de parties privatives. On peut dégager les parties privatives d’une SCI si on constitue une autre société qui les rachète. 

 

Pour un notaire, la notion de propriété est liée au terrain, c’est quelque chose qui doit pouvoir être matériellement divisé. 

 

Christophe : Si décès ou vente ? 

On convoque une Assemblée Générale, qui décide en fonction des modalités du vote prévu pour ce cas de figure. 

Ex : Si pour la vente, on décide qu’il faut un accord de ¾ des associés pour vendre : Si refus, soit un autre associé rachète les parts ( et devient majoritaire),  soit la société annule les parts, on est alors 9 au lieu de 10. 

 

Ex : décès : les héritiers devront adopter le règlement intérieur. On a tout intérêt à blinder le règlement intérieur, sans pour autant en faire une usine à gaz. 

 

On peut le rédiger par nous-mêmes d’après un modèle, puis le faire valider par un notaire (moins coûteux). 

 

Phase intermédiaire : 

SCI où chacun met sa part + constitution du projet. 

Si on n’est pas d’accord sur la suite du projet, c’est la majorité qui l’emporte, ou les 2/3 selon ce qui est prévu dans les statuts. 

Minorité de blocage ? alors on va en justice. 

La SCI permet d’éviter les problèmes de l’indivision (image de l’Union Européenne) 

 

Catherine : Un conseil à nous donner ? 

 

Notaire : Si vous savez quel lot privatif pour chacun et quel type de travaux vous voulez mener avant l’acquisition du foncier, on peut déjà faire un règlement de copropriété en prévoyant tout ça. 

 

Après, chacun est propriétaire de son lot, et les assemblées ne concernent que les parties communes. On entre alors dans un autre système juridique : 

On est propriétaire d’un lot privatif +propriétaire de tant de millièmes des parties communes. Pouvoir du droit de vote en fonction de ce que chacun doit payer. 

 

Différence entre Syndic, bras droit des copropriétaires qui gère les travaux et le Syndicat des copropriétaires qui représentent les copropriétaires (pas bien clair pour moi …) 

 

Benjamin : Envisager une réserve qui permettrait de laisser sortir les hésitants pendant la phase transitoire. 

 
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Discussion entre nous : 

• Acheter avant Décembre
• SCI avant pour l’achat / Copro après ? 
• Prévoir 2000 euros de frais pour créer la SCI, hors frais de notaire 
• + réserve pour que certains puissent sortir. Si quelqu’un veut sortir, prévoir que les frais ne sont pas remboursables. 

 
Marion : Si je veux un spa chez moi, qui paie ? 
Toi, donc ça augmente tes parts. 
Plus facile pour transmettre.  
 
On réévalue nos parts tous les ans. 
 
Si SCI, bien comprendre que les parties privatives ne nous appartiennent pas, je n’ai pas un bien, mais des parts dans une SCI. 
 
Quelles sont les conditions d’emprunt pour une SCI ? 
Certains peuvent prêter à la SCI. Quelles conditions de garantie ? 
 
Marion : Projet pensé essentiellement autour d’Hélène et Nicolas. Que devient le projet sans elle/eux ? 
 
Des questions : apport d’un couple ou de deux individus ? 
Qui a le droit d’y habiter ? 
Compte courant qui n’est pas alimenté par l’apport initial. Que se passet-il quand on sort ? 
 
Des chiffres : 
155 000 € + 7% de frais de notaire + 2000 ou 3000 € de frais divers + 15 000 € de provision. 
Apport global à prévoir pour chacun ? 
 
Des délais : 
Prévoir 2 ans pour établir le cahier des charges pour Eric l’architecte. 
Deux années pour obtenir les permis de construire (?) 
Une année de travaux ? 
 
Objectif : confirmer son engagement d’ici fin Septembre. Réunion prévue le 25 septembre à 19h à Poynotes. 
Réfléchir aux statuts d’une SCI pour acquérir le bien, en examinant les conditions d’entrée et de sortie du projet si quelqu’un ne peut pas investir + principe du droit de vote.  (Benjamin s’en charge  
 
Réfléchir à une deuxième structure, ou extension de la première, deux ans après.